ধাপ ১: মালিকানা চেইন যাচাই

সম্পত্তির বায়া দলিল, হস্তান্তরের ইতিহাস ও মালিকানা চেইন (২০–২৫ বছরের) যাচাই করুন। সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে পুরোনো দলিলের নকল সংগ্রহ করে বর্তমান মালিকের দাবি যাচাই করুন। একই সম্পত্তি একাধিকবার বিক্রি হয়েছে কিনা তা নিশ্চিত হন।

ধাপ ২: পর্চা, নকশা ও মৌজা ম্যাপ যাচাই

সর্বশেষ খতিয়ান (CS, SA, RS, BS/DP), নকশা এবং মৌজা ম্যাপ সংগ্রহ করুন। জমির দাগ, পরিমাণ, শ্রেণি (বসতবাড়ি/কৃষি/জলাশয়), সীমানা এবং রেকর্ড মিলিয়ে দেখুন। অনলাইনে নকল পেলে তা ভূমি অফিসের কাগজের সাথে মিলিয়ে নিন।

ধাপ ৩: দখল যাচাই ও মাঠ পরিদর্শন

সরেজমিনে গিয়ে জমির প্রকৃত দখল, সীমানা ও ব্যবহার যাচাই করুন। প্রতিবেশী, স্থানীয় জনপ্রতিনিধি অথবা চৌকিদারের মাধ্যমে দখলকারীর পরিচয় নিশ্চিত করুন। মামলা/বিবাদ চলছে কিনা জেনে নিন।

ধাপ ৪: আদালত মামলা ও বাঁধা যাচাই

জমির বিরুদ্ধে কোনো দেওয়ানি/ফৌজদারি মামলা আছে কিনা স্থানীয় আদালত, দেওয়ানি আদালত এবং উপ-নিবন্ধক অফিস থেকে খোঁজ নিন। ১৪৫/১৪৪ ধারার বাঁধা রয়েছে কিনা চেক করুন।

ধাপ ৫: প্রয়োজনীয় সকল কাগজপত্র সংগ্রহ

জাতীয় পরিচয়পত্র, তিন কপি ছবি, খতিয়ান, মৌজা ম্যাপ, পূর্বের দলিলসমূহ, ভূমি উন্নয়ন কর রশিদ, উত্তরাধিকার সনদ (ওয়ারিশের ক্ষেত্রে), এবং প্রযোজ্য ছাড়পত্র (DC অফিস/পরিবেশ অধিদপ্তর ইত্যাদি) সংগ্রহ করুন।

ধাপ ৬: দলিলের খসড়া প্রস্তুতকরণ

জমির সমস্ত বিবরণ, মালিকানা তথ্য, দাগ-খতিয়ান, সীমানা, মূল্য এবং শর্তাবলি যাচাই করে দলিলের খসড়া তৈরি করুন। ভুল তথ্য বা বিভ্রান্তিকর তথ্য যেন না থাকে তা নিশ্চিত করুন।

ধাপ ৭: স্ট্যাম্প শুল্ক ও রেজিস্ট্রেশন ফি জমা

সরকারি নির্ধারিত হার অনুযায়ী স্ট্যাম্প শুল্ক, রেজিস্ট্রেশন ফি, স্থানীয় কর, উৎসে কর (TDS) এবং প্রয়োজনীয় অন্যান্য ফি পে-অর্ডার অথবা চালানের মাধ্যমে জমা করুন।

ধাপ ৮: দলিল সম্পাদন ও দাখিল

বিক্রেতা, ক্রেতা ও সাক্ষীদের উপস্থিতিতে দলিলে স্বাক্ষর/টিপসহ সম্পাদন করুন। দলিল সম্পাদনের ৩ মাসের মধ্যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দাখিল করা বাধ্যতামূলক।

ধাপ ৯: কাগজপত্র যাচাই

সাব-রেজিস্ট্রার কাগজপত্র যাচাই করেন। তথ্য ভুল থাকলে দলিল অগ্রাহ্য হতে পারে। দাখিল রসিদ সঠিকভাবে সংরক্ষণ করুন।

ধাপ ১০: রেজিস্ট্রেশন ও পরবর্তী করণীয়

দলিল রেজিস্ট্রেশনের পরপরই ক্রেতাকে সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে সার্টিফাইড কপি সংগ্রহ করতে হবে। মূল দলিল কয়েক মাস থেকে কয়েক বছর পরে পাওয়া যেতে পারে, তাই সকল পরবর্তী আইনি প্রক্রিয়া সার্টিফাইড কপি ব্যবহার করেই সম্পন্ন করতে হয়।

• সার্টিফাইড কপি হাতে পেয়ে তথ্য সঠিকভাবে মিলিয়ে নিন।
• ভূমি অফিসে নামজারি (Mutation) আবেদনের জন্য সার্টিফাইড কপি ব্যবহার করুন।
• ভূমি উন্নয়ন কর (LDTax) হালনাগাদ করে রশিদ সংগ্রহ করুন।
• মৌজা ম্যাপ/নকশা অনুযায়ী দাগ/সীমানা যাচাই করে সংরক্ষণ করুন।
• প্রয়োজনে রেকর্ড রুম থেকে অতিরিক্ত নকল সংগ্রহ করুন।
• সব কাগজপত্র আলাদা ফাইলে সংরক্ষণ করুন ভবিষ্যত আইনি নিরাপত্তার জন্য।

উপরোক্ত করণীয়গুলো সম্পন্ন করলে ক্রয়ের পর মালিকানা অধিকারের আইনি সুরক্ষা আরও শক্তিশালী হয়।

করণীয়

• সকল নথির মূল কপি ও ফটোকপি সংরক্ষণ করুন।
• সাব-রেজিস্ট্রি অফিস ও ভূমি অফিসে রেকর্ড মিলিয়ে নিন।
• ফি ও শুল্ক সঠিকভাবে যাচাই করে জমা দিন।
• দখল ও সীমানা সরেজমিনে যাচাই করুন।
• আইনজীবীর সহায়তা নিলে ঝুঁকি কমে।

যেসব ভুল এড়াতে হবে

• একাধিক বিক্রেতার জমি যাচাই ছাড়া কেনা।
• মামলা বা বাঁধাযুক্ত জমি ক্রয় করা।
• পুরনো ও অমিল রেকর্ড গ্রহণ করা।
• মৌজা ম্যাপ না দেখে জমি কেনা।